韩世同：合生创展在房地产开发领域能否重执牛耳？

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楼市日日谈

2019年8月21日（第113期）

话题概述

投资者报就合生创展近期投资百亿进军新能源车和近期融资旧改拿地频繁现身这一话题采访我。为此我查了一下相关的报道：搜狐网7月30日报道《合生创展进军新能源汽车 千亿竞争能否突围？》据悉，合生创展将和另外两家公司在车源合作、汽车租赁、汽车金融等方面进行合作，未来将在新能源汽车共享出行领域投入100亿元。“100亿”这个数目看起来数额巨大，但和同行业地产大亨在新能源汽车行业的投资额比起来，则显得有些相形见绌。中国经济网8月19日报道《合生创展短期借款134亿两年猛增一倍 广州多项目开发超10年被指“坐地生财”》， 近段时间以来，沉寂多年的“华南五虎之一”合生创展（00754.HK）动作频频，除了在土地市场斩获多幅地块，融资计划也陆续跟上。据深交所公布，合生创展20亿元ABS债券发行获得通过。

楼市观察家韩世同

投资者报问了我以下几个问题：

1

合生创展没落了近十年，上个月，合生创展砸100亿进军新能源车市场，对此，合生创展是想开拓新能源车市场来作为赢利点重新“复出”？您觉得他此次入局新能源车市场的动机是什么？

韩世同：我上网查了一下有关合生创展投资新能源汽车投资这方面的报道，合生创展在投资新能源车的房企中按投资规模现在应该排第四，最大规模的是恒大3000亿，第二是万通600亿，第三是宝能500亿，100亿的合生创展排在第四，而其他的都是十几亿、几个亿，都属于是打酱油的。所以，合生投资新能源汽车，看来也不是闹着玩的，也是当成一个正经的业务、一个多元方面的产业来发展。估计在新能源汽车方面，合生肯定不可能像恒大那样大的力度，全面地转型或者是这么大规模地去全力发展新能源汽车，他们可能还是作为一个方面的多元化发展的一个业务板块、一个产业来推动。

2

十年以来，合生创展的业绩均在百亿左右徘徊，去年业绩突破百亿大关，对于曾经的华南五虎之首，从市场战略布局来看，是不是很失败？为何时间过了十年仍未形成规模？原因有哪些呢？

韩世同：合生在这十多20年的发展规模一直在百亿左右徘徊，他们这个状况或者叫做失速，也导致合生失去了在房地产规模化发展方面的龙头老大的格局和地位。显然是跟他们这些年的多元化发展战略有很大的密切关系。当然，还有一个是他们的这个战略布局，他们是在京津新城的项目可能是人、财、物的投入太大，但是效果并不如预期那么理想，但是据说合生其实在矿产方面、高速公路、发电厂，还有最近我听到他们在产业园方面，还是有一些发展和建树，但是这方面我也没有做深入的研究和比较，不知道他们在多元化发展方面到底效果如何。

我们看到恒大倒是做过多次多元化尝试的，之前也进军过钢铁、矿泉水等等方面，但是他们多元化的尝试肯定是不成功多于成功的。而合生创展，据说在多元化方面还算是比较成功。但是，显然他们在华南五虎的地位，或者是地产老大的地位却不保。合生原本是整个中国房产的龙头老大，因为它不仅有合生创展，在国内还有一个珠江投资的品牌，这两者如果双剑合璧的话，实际上在当年是无以抗衡、无以比拟的，就当时，万科、恒大、碧桂园都根本难以望其项背。我觉得，这是他们当年的威水史，现在已经时过境迁。

3

自去年以来，合生创展拿地融资动作较为频繁，今年以来合生创展在旧改、拿地等项目中频繁现身，对此，合生创展是否欲重回“战场“？您如何看合生创展频繁融资及拿地这个事?

韩世同：合生近期在融资方面频频出手，在拿地和参与旧改方面频频现身。我觉得在旧改这方面未必是合生的强项，我倒觉得合生应该是非常有实力的，但是这个实力应该用在房地产开发上。据说合生和珠江投资手上还有不少土地，其实应该尽快地让这些土地能够被盘活，尽快地投入开发和快速的发展，在规模方面能够尽快提速，能够通过扩大规模来达成和形成规模效益。

我们看到，奥园今年上半年销售面积和金额同比增长35%和33%，期内营业收入同比增长73%了。他们这几年的发展非常快，三年翻了三番，2016年应该是280个亿，第二年就是560多亿翻一番，然后到2018年就过千亿了。我觉得合生要重新进入房地产千亿俱乐部，才有地位和话事权，才有重振旧业、重执牛耳的江湖地位。

如果只是过百亿，这恐怕连百强都进不了，而且根本就上不到什么千亿的规模。房企要达到千亿规模，应该是可以排在前三四十名吧。所以，只能够破百亿，业绩还远远拿不到TOP30的门票。要是做旧改的话，这耗资会比较大，在快速扩张方面就不如正常的商品住宅项目开发，正常的商品住宅项目是可以做到快速周转的。合生要想重抄旧业、重执牛耳，我觉得恐怕在队伍建设、发展速度、房地产开发、运营管理等等一系列方面都要跟得上才行。

本文部分图片来源于网络

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